中投國控集團運營的武漢·當代夢工場

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，截至2022年末，我國城鎮(zhèn)人口占全國人口比重（城鎮(zhèn)化率）為65.22％。按照世界城市化發(fā)展規(guī)律，城鎮(zhèn)化率達70％至80％時，城市將進入持續(xù)而漫長的更新階段，低效商業(yè)地產的存量盤活是其中一項重要內容。

當前國際社會不確定性因素增加，給全球經濟蒙上了一層陰影，也給我國經濟社會發(fā)展帶來了不小沖擊。數據顯示，我國主要城市商業(yè)寫字樓空置率在15％左右，近年來北京、上海、天津、鄭州等城市都出臺了盤活存量低效商業(yè)地產的相關政策文件，多數大型國企也在探討將閑置或者低效的產業(yè)推向市場。

可以看到，隨著城市空間的日益擁擠，商業(yè)地產即將或者已經進入了“盤存”時代，在政策和市場的雙輪驅動下，中投國控集團依靠自身二十年物業(yè)管理、商業(yè)管理的經驗和資源，聚焦城市存量商業(yè)改造，在近年來疾步邁向輕量化資產運營的新藍海。

位于鄭州市的中投國控集團總部國弘巨正廣場

政策市場雙輪驅動　中投瞄準商業(yè)地產存量改造

鄭州是國家中心城市，也是創(chuàng)建中的國際消費中心城市，還是首批國家文旅消費試點城市，在多層政策疊加之下，城市更新將是一項持續(xù)行動。在城市更新中加速現代服務業(yè)提檔升級是最現實的需求，其中提升商業(yè)寫字樓的服務水平、鏈接能力，和促進消費業(yè)態(tài)的創(chuàng)新、升級，是城市更新的題中應有之義，這離不開存量空間的盤活、產業(yè)鏈的打造。

鄭州市在城市更新進程中，實施了一系列市場外遷、產業(yè)上樓，低效產業(yè)改造文旅消費場景等措施，鄭州市引入運營商盤活老廠房建成的油化廠創(chuàng)意園、二砂文化創(chuàng)意園等，都是不動產盤存打造現代商業(yè)的典范。當前的經濟環(huán)境下，商業(yè)寫字樓租金下行，空置率居于高位，租金承壓嚴重，中小型托管租賃公司難以為繼。中投國控集團成立于2004年，在城市物業(yè)管理、商業(yè)管理、酒店管理方面積累了豐富經驗和資源，城市更新的趨勢以及市場因素，讓中投國控集團堅定了盤活城市低效產業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

截止2024年5月，中投國控集團運營的商業(yè)樓宇資產已達110萬平方米，規(guī)模接近國內第一梯隊。數據顯示，截止2024年一季度，鄭州市甲乙級寫字樓存量為518.4萬平方米，零售物業(yè)超700萬平方米，加上國企推向市場的閑置、低效資產，鄭州市存量可商用不動產不低于1500萬平方米，其中近年內有環(huán)境改造、設施更新需求的超過半數。

據住建部數據顯示，截至2023年11月底，全國共實施各類城市更新項目約6.6萬個，其中城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造占據多數，低效、存量產業(yè)改建盤活也占到一定的比例。據《佳兆業(yè)2021年全國城市更新報告》，我國城市更新市場規(guī)模日益擴大，存量總市值為500萬億，按年城市更新速率2％計算，城市更新項目將每年釋放出10萬億元的市場，落后、低效資產的改擴建及盤活升級也是萬億級市場的新藍海。

“從市場角度來看，商業(yè)寫字樓庫存量比較大，目前一線城市寫字樓空置率大概在10％—20％，二線城市空置率大多超過30％，均處于相對較高的空置狀態(tài)，租金承壓?！敝型秶丶瘓F董事長韓帥分析說，“面對商業(yè)辦公地產去庫存及降低空置率的壓力，國家及各地都開始陸續(xù)釋放利好新政，通過提供稅收優(yōu)惠、簡化審批流程等政策支持，鼓勵房地產投資者和運營商積極參與寫字樓改造和運營。借勢政策東風，新政下商業(yè)地產必然重拾價值，這給了我鎖定低效商業(yè)地產盤存市場的信心?！?/p>

商管部副總經理袁斌向記者介紹，中投國控集團致力于構建“主業(yè)突出，上下產業(yè)鏈垂直深耕”的商業(yè)發(fā)展模式，以寫字樓運營為主業(yè)，同時發(fā)展物業(yè)管理、酒店管理、企業(yè)服務等上下游產業(yè)鏈，垂直深耕下去。我們不做開發(fā)建設，只做樓宇的輕資產運營。目前集團僅在河南省持有的商業(yè)寫字樓面積近110萬平方米，服務10000＋企業(yè)客戶，我們也始終在朝著IPO上市的方向前進。

位于鄭州市二七區(qū)的法務大廈

做新型商管　支撐生產性服務業(yè)“上樓入鏈”

2024年《政府工作報告》在提出“大力推進現代化產業(yè)體系建設，加快發(fā)展新質生產力”時，專門指出“加快發(fā)展現代生產性服務業(yè)”。生產性服務業(yè)是制造業(yè)高端化、智能化的重要支撐，也是引領產業(yè)向價值鏈高端攀升的關鍵環(huán)節(jié)和根本途徑，延伸了更新質的生產要素的使用范圍，推動了新質生產力的能級躍遷。

以武漢為例，其核心城區(qū)江岸區(qū)在數年前就提出發(fā)展樓宇經濟，平安金融中心是湖北首棟納稅超10億元樓宇，樓內以金融、保險等高端服務業(yè)為主。目前，江岸區(qū)已有3棟納稅超10億元樓宇、25棟納稅億元樓宇。形成武漢天地國際商務集群、建設大道金融產業(yè)帶集群、漢口歷史文化風貌區(qū)文創(chuàng)集群、長江左岸創(chuàng)意設計集群、漢口濱江商務區(qū)國際總部集群等五大特色樓宇集群。

放眼世界，生產性服務業(yè)“上樓入鏈”是城市經濟發(fā)展的必然趨勢。當前，我國發(fā)達城市把現代服務業(yè)，特別是生產性服務業(yè)作為產業(yè)轉型“闖關”的主攻方向，突出發(fā)展總部經濟、樓宇經濟，把生態(tài)環(huán)保、數字經濟、科創(chuàng)服務、金融保險、商貿物流、人工智能等一系列生產性服務業(yè)搬進寫字樓，打造億元稅收樓宇，甚至是十億元樓宇，既形成集約效應，也方便政府集中提供服務。

通過對香港、北京、武漢等地的考察，中投國控集團董事長韓帥洞見了這一趨勢背后的商業(yè)潛力。生產性服務業(yè)“上樓”，離不開存量空間的盤活和產業(yè)鏈的打造。盤活需要精準，讓載體的資源稟賦和服務業(yè)的發(fā)展需求相匹配，才能暢通導入優(yōu)質產業(yè)、新興產業(yè)的路徑。打造產業(yè)鏈重在實現價值增值，通過發(fā)揮城市空間的區(qū)位、公共服務等優(yōu)勢，為上下游高效協(xié)同生產提供各種便利，達到“花開蝶自來”的效果，吸引在鏈企業(yè)、優(yōu)質生產要素匯集，持續(xù)擴大產業(yè)規(guī)模、提升產業(yè)能級。

在這樣的背景下，中投國控集團更致力于提升樓宇運營水平，聚焦于服務企業(yè)、服務企業(yè)家，貫穿全服務流程做政企、銀企、企企、媒企各類資源的聯(lián)動整合。依托集團專業(yè)的運管能力和鏈接能力，提升產業(yè)聚集度，塑造“一樓一主業(yè)、一樓一特色、一樓一品牌”的格局，著力打造“上下樓即上下游”的產業(yè)聚集生態(tài)。

通過低效商產盤存，中投國控集團在鄭州市二七區(qū)打造出了一棟以法律服務為特色的法務大廈，配備共享食堂、健身房、高端咖啡館等，吸引國內國際法務服務機構，以及在海外開展業(yè)務、需要國際法支持頻率較高的企業(yè)入駐，以特色招商，目前運營趨勢穩(wěn)定向好。2023年12月22日，中投國控集團攜手二七區(qū)政府以及入駐企業(yè)，舉行了“二七區(qū)法務園區(qū)”的揭牌儀式。

有業(yè)內專家評價說，法務園區(qū)的成立不僅標志著鄭州市二七區(qū)法務產業(yè)聚集平臺建設日趨成熟，法務品牌輻射力、產業(yè)聚合力逐步增強，還將為鄭州乃至河南產業(yè)經濟的發(fā)展增添新業(yè)態(tài)、提供新動能、塑造新優(yōu)勢，全面打造具有全國乃至國際競爭力的法務產業(yè)新高地。

中投國控集團運營的國弘世紀大廈

全國布局　中投國控疾步邁入萬億新藍海

2023年5月21日，中投國控集團在鄭州市召開上市啟動會，董事長韓帥向媒體表示，中投國控集團在發(fā)展中主動創(chuàng)新求變，找準新契機，構建新格局，探索出了一條屬于自己的發(fā)展道路，集團實現了跨越式發(fā)展，并將進一步聚焦核心優(yōu)勢，力爭早日走向資本市場。

從發(fā)達國家和地區(qū)的城市發(fā)展經驗來看，在城市更新過程中，低效商業(yè)地產的存量改造一直都有著很高的成功率。作為城市最早期的商業(yè)地標，它們通常位置優(yōu)越，是一代人難以消磨的城市記憶，有著極高的人氣和關注度。

2021年，北京市發(fā)布《北京市城市更新行動計劃（2021－2025年）》，指出到2025年北京將推動500萬平方米左右的低效老舊樓宇改造，并完成22個傳統(tǒng)商圈升級。在2021年，北京市區(qū)內有3個老舊商業(yè)物業(yè)經過改造升級后重新面世。在西單中心區(qū)域，原77街更名為西單更新場重裝開業(yè)，定位青年潮流，引入品牌近半數為北京首店，成為中國低效商業(yè)地產存量改造的標志性案例。

城市更新和生產性服務業(yè)上樓的大勢，為低效商業(yè)地產的存量改造提供了巨大空間，同時資本市場也給出了良性反應。2023年底，自盟資本10億智慧城市系列投資基金啟動，該基金是自盟資本聯(lián)合中投國控集團設立的首支智慧城市系列投資基金。自盟資本負責人在介紹該基金時稱，將以資本為紐帶，以基金為載體，以產業(yè)為導向，通過發(fā)揮“資本＋產業(yè)＋平臺”生態(tài)圈資源優(yōu)勢，整合匯聚政、產、學、研、企、商、媒等各方力量，為商管行業(yè)和城市產業(yè)生態(tài)發(fā)展提供可靠的資本支持。

作為較早啟動更新行動的城市，北京市住房城鄉(xiāng)建設委副主任馬綮鴻表示，為支持城市更新重點項目實施，北京市加大資金支持力度，同時還積極探索社會資本參與城市更新機制，指導各區(qū)盡快謀劃一批成規(guī)模、投資大、有影響力，對市場吸引力高的片區(qū)綜合性城市更新項目，吸引社會資本積極參與?？梢娫诔鞘懈逻^程中，社會資本將是受各地政府青睞的重要力量！

當前，我國城市發(fā)展已經進入城市更新的重要時期，今年以來，各地紛紛因地制宜，陸續(xù)出臺了城市更新政策法規(guī)，探索富有城市特色的實施方案，年均超萬億的盤存市場已經呈現在大家面前。

目前，中投國控集團正推進在全國重點城市全面布局，香港和東南亞也在下一步計劃當中。2024年的新春年會上，中投國控集團董事長韓帥向全體員工動員：“今天，中投站在區(qū)域化向全國化邁進的里程拐點，我們將重點布局上海、北京、西安、南京、武漢、重慶、成都等一線或強二線城市，到2027年集團商管面積力爭突破1000萬㎡，然后向海外延伸！”

歷經二十年的發(fā)展，中投國控集團對市場有著異常清醒的認知?！霸诔鞘懈碌拇蟊尘跋?#xff0c;做低效商業(yè)地產盤活這個細分賽道的頭部，這是我們的目標，相對地產開發(fā)這是一片新藍海?！敝型秶丶瘓F董事長韓帥說。

談及集團快速穩(wěn)定發(fā)展的心得，韓帥透露：“堅定輕資產投入的準則，順應政策趨勢，不斷鏈接優(yōu)質資源，來充實我們的服務體系，為我們的項目、客戶做深度賦能，這可能就是我們長期保持健康穩(wěn)定發(fā)展的秘訣?！?/p>